[손경제] 2021/1/24 일요일 - 우즈베키스탄 / 역세권 고밀도 아파트 공급대책

"역세권 고밀도 아파트 공급대책, 실효성 있을까?"

"중앙아시아 첫 여행, 우즈베키스탄1"

 

<종횡무진 세계를 가다>

 

#우즈베키스탄

이중내륙국가임. 바다를 가려면 두 나라를 거쳐야만 하는 내륙 국가임.

전 세계에서 이중내륙국가가 2개인데, 리히텐슈타인과 우즈베키스탄.

그래서 위치도 정확하게 잘 모르겠고, 아직 우리나라와 교류하기엔 환경이 잘 갖춰져있기도 함.

 

한국에서 그동안 관심을 가지는 국가들은 2가지의 특징이 있는데,

하나는 큰 소비시장이 있어서 물건을 팔아봄직한 국가, 하나는 현지에서 저렴하게 생산할 수 있는 국가.

중앙아시아의 -스탄으로 끝나는 국가들은 인구가 많지 않음.

우즈베키스탄의 경우 인구가 3000만명이고, 국민소득도 아직은 낮은편.

대부분 인건비가 싸고 땅이 넓으면, 우즈베키스탄과 같은 나라는 공장을 지을 수 있는 부지를 제공해주기도 하는데, 이 나라는 제조 환경이 열악하기 때문에 많은 시도가 없었음.

우선 전기가 너무 자주 끊기는데(단전) 공장 가동해야하는 입장에서는 매우 취약.

이중내륙국가라서 물이 매우 부족해서 단수가 비일비재. 

또한 수출을 하려면 항구까지 가야 하는데 이중내륙국가라서 물류비용이 꽤 많이 들게 됨.

인근의 접하는 국가들은 우즈베키스탄에게 통행료를 받기 때문에...

이런 물류값 때문에 키르키스스탄, 카자흐스탄 등의 국가와 우즈베키스탄의 관계가 원만하지 않은 편이라고 함.

통상적으로 반도체와 같은 물품들은 비행기로 운반하고, 채소 등의 식량들은 배로 운반하는 게 통상적인데 배가 안되니 비싼 트럭, 철도 등을 이용함.

 

2019년 우즈베키스탄에서 대규모 개각, 조직개편을 했는데, 이 때 '에너지및교통과'(패널님 의역)을 신설함.

이 두가지 문제를 해결하지 않고서는 제조하기 어렵다는 것을 내부에서도 파악함.

 

우즈베키스탄 내에 인종/민족/부족(적당한 표현을 찾기는 어렵지만..)이 80~100여개 정도 있음.

그러다보니 러시아와 가까운 사람들도 있고, 고려인 후예 등등 혈통이 많이 섞여있음.

 

'-스탄'이란, 이슬람국가라는 의미를 담고 있는데, 서남아시아의 이슬람국가들과는 결이 조금 다른 편임.

서남아시아의 이슬람국가들은 술 절대 안되고, 담배와 같은 기호식품도 잘 인정하지 않는편이며 돼지고기도 먹지않음.

우즈베키스탄의 경우, 술, 담배가 아주 저렴하다. 특히 보드카는 선호하는 사람들이 많은데, 우리나라로 치면 소주 가격 정도밖에 안되며 질도 괜찮은 편임.

원래 이슬람 국가는 히잡 등을 사용하는게 일반적인데 이 곳에서는 잘 착용하는 분위기는 아님.

하지만 돼지고기는 절대 먹지 않고, 대신 양고기와 소고기 등을 즐김.

 

 

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# 정부의 공급대책

최근 정부가 발표한 내용은... 주변에서 접하는 토지들에는 용도가 있고 건축할 수 있는 기준들이 정해져있음.

역세권 주변의 건물들에는 좀 더 촘촘하고 높게 지을 수 있도록 그 기준을 완화하겠다는 이야기임.

즉 용적률을 높이겠다는 것

역세권인 일반주거지역에서도 용접률을 최대 700%까지 높이겠다는 것이 목표임.

기존에는 역세권 지역들이 준주거지역, 이종일반주거지역 등이 있음.

서울에 300개 정도의 지하철역이 있는데 33%정도는 이종일반주거지역이거나 삼종일반주거지역임.

이 지역에서는 용적률을 올려도 기존의 최대 두배인 400~500%까지밖에 못올림.

하지만 이번에 최대 700%까지 올리겠다고 한 것.

주로 대부분 200~250%가 있는 지역을 400~500%으로 올리되, 필요에 따라 700%까지도 올리겠다고 한 것임.

즉, 역세권의 경우 빡빡하게 올릴 수 있는 지역을 보다 더 확대하겠다는 의미임.

 

종전에도 낮은 아파트라도 올릴 수 있었을텐데, 왜 지금까지 주택으로 유지되었던것인가?

지주들의 생각이 다 달랐기 때문에... 실제로 역세권 개발을 하겠다며 계획이 있었던 지역이 있었지만 지주들의 생각이 다 다르기 때문에 무산이 된 곳도 있음.

따라서 지금까지 역세권이라고 해서 다 아파트가 올라갔던 것만은 아님.

정부에서는 용적률을 올리겠다고 하면 더 많은 세대를 올릴 수 있는데, 모든 역세권을 다 빽빽하게 짓는다는 의미는 아님. 이렇게 용적률을 올려 빽빽하게 만들 수 있는 환경을 만들어놓고 지주들이 의사가 있는 지역에 한해 주택을 빠르게 올릴 수 있는 여건을 만들어서 정부에서 서포트하겠다는 체계를 만든 의미라고 볼 수 있음.

 

재개발 산업의 경우 공공재개발의 경우 공공사업시행자를 지정할 수 있는 경우가 일반 재개발보다 낮은편. 2/3 이상이면 할 수 있는 방식.

아니면 토지소유자가 조합을 만들어서 재개발 사업으로 갈 경우 75% 이상 동의가 있어야 함

100% 시행사업으로 가게 되면 땅 전체를 매입해야 하는 경우가 있음.

사업할 수 있는 방식은 여러가지이며, 방식은 여러가지임.

 

이제까지 안되었던 이유와 맞닿아있을 수도 있는데... 역세권의 용적률을 높여주고 늘어난 역세권의 일부를 환수해서 공공임대주택 등으로 공급해서 시장의 공급 물량으로 돌리겠다는 의도가 있음

이런 개념을 접한지 12년 정도 되었는데, 이 개념이 당장 2020년에 갑자기 튀어나온 것은 아님.

그러나 가시적으로 관찰할 수 있는 결과물이 얼마 없기 때문에 낯설게 느껴질 수 있음.

시범사업도 추진했고, 뉴타운 지역에서 역기준으로 250m 이내에서 개발이익 커질 수 있도록 추진했는데 잘 시행되지는 않았음.

그런데 대부분의 조합들이 추진하지 않았는데, 결국 용적률을 높인다는 이야기는 앞으로 건축, 재개발을 해서 지을 집의 쾌적성이 낮아질 수 있기 때문임. 

기본적으로 재개발, 재건축 사업의 개념은 내가 같이 살아갈 집을 재개발, 재건축한다는 의미와 유사함.

그래서 얼마나 비용을 내고 짓느냐도 중요하지만 지어진 집이 얼마나 내게 장기적으로 큰 효용을 줄 것이냐도 중요함.

추가비용을 좀 덜내도 되어서 좋겠지만 20년-30년을 살텐데 쾌적성이 감소된 것을 감내할 수 있겠느냐의 고민도 있음.

그래서 조합방식으로 가는 것은 역세권 개발과 맞물리면 선택지들이 갈리게 될 것.

그러나 지주들(땅 nnn평씩 갖고 있는 사람들)이 모여서 회의를 하는데, 이 사람들의 경우 비싸게 지어서 팔고 나갈 수 있는 가능성이 있음. 그래서 한채라도 더 많이 비싸게 팔아서 이윤을 갖는 것에 관심이 있는 편이므로 이러한 사업에 반색을 할 것.

즉, 지역별로 상황별로 좀 다를 수도 있다는 것을 의미함.

 

(패널에게 질문) 어떻게 하면 공급문제가 해결될 수 있을까 고민하는데, 이 방법이 최선이라고 보시는지?

이런 법안을 만들 때 이 방안이 최선일 것이라고 생각해서 만든 것은 아니라고 생각.

다만 공급의 시그널을 주기 위해서 추진하고 있을 뿐.

가장 큰 문제는 역세권 개발을 통해 지어지는 집이 시장에서 이야기하는 학군도 좋고 오랫동안 살만한 장기적으로 소유할 수 있는 니즈에 맞는 집인가 하는 고민 지점. 이 수요와 살짝 비껴있는 것은 사실임.

역세권에는 소형 오피스텔이나 원룸들이 많이 지어지는데 보통 거주할만한 집과는 거리가 좀 있음.

이번 정책에 따라 지어지는 집들은 진행되는 사업계획에 따라 다양하겠으나 만일 소형주택 중심으로 진행될 경우 시장에서 기다리고 있는 수요층들을 만족시키기 어려울 수도 있음.

 

(꼬리질문) 시장에서 기다리는 수요층들은 최소 3-4인 가구라면, 이들에게 맞는 집을 짓는 것도 시장의 원리일테니 이 사람들에게 맞춰서 짓지 않을지 ?

이제까지 시범사업지들을 보면 1인용 원룸, 분리형 투룸, 쉐어하우스 위주로 공급을 해왔음.

소형평수 주택들은 청년, 신혼부부, 장애인, 노인 계층 등 배려계층들이 들어갈 수 있는 복지 로드맵의 일종이었는데, 이번에도 주택이 지어지게 되면 이 로드맵은 공고해질 것.

선행되는 시행령이 되었으니 사업 추진 과정에서 이러한 사업계획들을 인허가해주면 좋을텐데 아직까지는 잘 모르겠음.

 

역세권의 고밀도 아파트 대책이 잘 되려면 잘 합의가 되어야 하고, 집값도 앞으로 잘 유지가 되어야 할 것이고, 실제 수요와 맞아떨어져서 거래 횟수는 적더라도 실수요가 잘 맞는 방향으로 가야할 것이다 라는 제언을 드림.

주택은 순식간에 만들어지는 것은 아님. 지금 시작하더라도 3-4년은 걸릴 것이며 철거 등을 고려하면 재개발, 재건축은 10년 안에 보기 어려울 가능성도 있음. 중장기적으로 생각해야 하는 문제임.

아쉬운 점은 공급에 관한 주택정책은 중장기적으로 생각해야 하는데 정치인에 따라 급격하게 좌우되는 경향이 있는 듯함. 원래 대도시 시장은 10년짜리 계획이며, 계획이 끝난 곳은 계획에서 빼고 해야할 곳은 추가해서 넣도록 가이드라인이 있으나 과거를 보면 그렇게 진행되지는 않았음. 따라서 이런 정책이 잘 지켜지면 좋을 것 같음.