[손경제] 2021/1/31 일요일 - 우즈베키스탄 / 대출 규제 정책 대응

"우즈베키스탄2"

"대출 규제 정책에 대응할 수 있는 대출 전략은?"

 

 

<종횡무진 세계를 가다>

 

# 우즈베키스탄2

지하자원이 유명, 산유국, 가스, 금, 우라늄 등이 있음.

농업에 관심이 많음. 농작물이 잘 자라는 비옥한 땅, 농작물이 잘 자라는 좋은 기후

농작물이 너무 저렴함. 수박을 예로 들자면, 크기는 우리나라보다 두배인데 가격은 1000원 정도 하고, 품질도 아주 좋음

통조림, 가공, 반건조 등에 쓰이는 것을 수출함. 가장 품질이 좋은 것은 국내에서 소비되는 게 일반적

수출 과정에서 과일의 품질이 떨어지기 때문에 어려운 부분이 있음

농산물이 저렴해서... 물가가 저렴할 것 같지만 마냥 싸다고 할 수 없음

자체적으로 생산이 안되기 때문에 전량 수입을 해야 하므로 공산품이 비쌈.

대부분의 공산품은 아주 비싼 편이고 산업재가 있어야만 구축이 가능한 집의 경우도 임대료가 비싼 편.

 

화폐 가치가 급등락함. '숨'이라는 단위를 씀..

화폐 가치를 안정화 시키지 못한 것이 첫번째 문제.

숨에 대한 가치 안정화를 위한 방편으로 2019년 정도에 고액권을 만들었음

이를 통해 자국 화폐를 안정적으로 도모하기 위해 노력하지만 아직까지 효과는 없는 듯함

자국의 화폐가 떨어진다는 것은.. 외환시장에서 자국 화폐는 흔하고 상대적으로 달러가 귀해서 생기는 일이라 달러를 벌어와야 할 것 같은데...

증거는 없지만, 굉장히 오랫동안 장기집권한 대통령 이후 국무총리 하던 사람이 대통령을 하게 되었는데, 계속 기득권을 잡고 있으니 외화자원이 일부 계층에게만 순환되기 때문에 은닉되어 시장으로 나오지 않는 듯함.

2017, 2018년에 물가상승률이 13~14% 가량 함. 타 국가들은 통상적으로 2% 정도에 불과함.

채광권들을 외국 글로벌 회사들이 많이 갖고 있는 것도 문제임.

상당부분의 달러나 외화를 벌어도 이런 회사들로 흘러들어가는 것도 문제임.

 

택시... 모든 차가 다 택시임. 땅은 크고 대중교통은 많이 발달되어 있지 않은데, 그럼에도 불구하고 지하철 노선이 2,3개 정도 있는 국가는 우즈베키스탄 뿐임.

그렇지만 그건 수도에만 국한되어 있음. 그래서 지나가는 개인 차를 잡아서 그 사람과 가격 네고를 함.

히치하이킹 한 후 방향이 같거나 nn만원을 주게 되면 태워주는 식으로 탑승하는 문화가 있음.

택시 가격의 경우.. 서울에서 대전 정도의 거리를 갈 경우 우리나라의 경우 20만원 전후지만 우즈베키스탄은 1만원 정도.

그런데 택시 이용할 때 주의할 점은 가솔린 차인지 가스 차인지 물어봐야 함.

의외로 가스 차량이 꽤 많긴 한데, 가스 차량이 꽤나 자주 폭발하기 때문.

왜 가스 차량이 안전하지 않은가..? 이 나라는 자동차를 유일하게 국가 자체적으로 생산하는 브랜드가 있음.

예전에 우즈벡에 GM공장이 있었는데 이 완성차 공장을 우즈벡에서 인수하고 UG오토라고 이름을 바꾸었는데, 이 나라에서 이 차량을 많이 타고 다님.

그러다보니 제조 숙련이 미약해서 사고가 잦지 않나 싶음.

 

우즈베키스탄과 우리나라의 교역에서 우리나라에서 가장 많이 수입해오는 것 1위가 자동차 부품임.

GM대우에서 부품공장을 우즈벡에 많이 설립했는데 거기서 만든 부품을 한국 GM에 보내기 때문.

 

날씨의 경우 매우 좋고 일조량도 좋음

4계절이 다 있는데 겨울에 습도가 높아서 눈이 많이 오고 여름은 건기임.

여름은 일반적으로 건기이지만 비가 오긴 함. 하지만 독특한 형태로 비가 내림.

비가 내리다가 증발을 하는 형태. 햇빛이 너무 세다보니 내리다가 중간에 증발해버림

여름에는 습도가 높지 않아서 덥긴 한데 더운 느낌을 잘 느끼지 못함.

 

우즈벡에서는 한국인을 좋아하는 분위기임. 

한국을 아주 잘 알고 한국을 믿을 수 있는 국가, 제품으로 신뢰를 가지고 있음.

유목민들이 대부분의 민족이라 언어 습득력도 높은 편임.

 

우즈베키스탄의 경우 러시아어, 우즈베키스탄어가 공용어임.

 

 

 

<손경제 초대석>

 

# 대출 규제 정책에 대응하는 대출 전략

예전에는 비교적 대출이 쉬운 편이었는데, 지금은 사람, 물건, 지역, 가족에 따라서 대출 규제가 다 다름.

예전과 비교했을 때 어려워진 것은 사실임.

가장 큰 문제는 대출이 줄어드는 방향으로 진행되고 있는데, 집을 사는 사람들의 심리는 지금 집을 사지 않으면 대출이 점점 줄어들 수도 있겠다 라고 하는 불안심리.

 

올해의 분위기는... 12월에는 계절적으로 은행에서도 자금 총량 규제 때문에 은행에서도 대출을 잘 해주지 않으려는 분위기임. 1월이 되면 영업을 시작하는 분위기였는데 지금은 1월에도 여전히 대출을 줄이는 분위기..

그 이유로 보자면 우선 감면금리. 은행에서는 어느 정도 금리를 낮추어야 고객이 오기 때문에 감면금리를 실시하는데 아직까지는 감면금리를 주고 있지 않음.

이는 대출을 늘릴 생각이 전혀 없다는 것을 의미함.

그리고 대부분 담보대출 뿐 아니라 신용대출, 전세대출이 맞물려있는데 이에 따른 약정서가 다양하게 나와있음.

대부분 약정서의 끝에 있는 말은 '나는 집을 더 이상 사지 않겠습니다' 혹은 '이 대출금으로 집을 사지 않겠습니다' 와 같은 내용이 있어서 고객들이 많이들 어려워 하는 분위기.

 

예를 들어 15억이 넘는 집을 사게 되면 전혀 대출을 해주지 않는다고 ? YES

투기 과열 지구의 아파트에만 해당되는 것이므로 빌라 등은 괜찮음

내가 매매를 16억에 하는 건 상관이 없는데 대출할 때 KB시세가 15억을 넘지 않아야 함.

하지만 이 반대의 경우가 생길 수도 있음. 예를 들어 내가 14억에 샀는데, KB시세가 15억일 경우... 이 때 대출이 안됨

예전에는 한국감정원 시세보다 KB시세가 더 높은 편이었음

그렇기 때문에 고객 입장에서는 굳이 감정원 시세를 볼 필요가 없었는데 이제는 감정원 시세를 고려해야함.

요즘은 두 시세 중 하나라도 15억이 넘을 경우 대출 불가가 되어버림.

따라서 계약할 때 신중하게 고려해야하고, 15억 초과 아파트를 살 경우 다 현금으로 준비를 해야 함.

 

15억 아파트는 영원히 대출이 안되는 것이냐? 그런 것은 아님

매매잔금이 안되는 것이고 3개월이 지나면 생활안전자금이라는 주택담보대출을 받을 수 있음.

1년에 1억이기 때문에 1년에 1억씩 모아가야 함.

즉, 당장 15억의 잔금에서 5~6억원이 부족할 경우 우선 친구나 지인에게 빌린 후 3개월 후부터 1억원씩 대출을 받는 방법이라는건데.. 현실적으로 쉽지 않은 방법임.

15억 초과 아파트가 정말 많이 늘어나고 있음. 점점 대출을 받지 못하는 사람들이 많은 것이 현실.

 

15억 아파트가 전세 퇴거 자금이 되는 경우도 있음.

세입자를 내보내기 위해 또 대출을 받아야 하는데 집을 예전에 전세를 끼고 사두었던 사람들이 있는데 예전에 살 때는 15억 이하였지만 지금은 15억 이상이 되어버렸을 경우는 어떻게 되나..?

2019년 12월 17일 그 때까지만 구매했던 사람들은 15억이 넘더라도 전세 퇴거 자금이 가능함

그 날 이후에 집 산 사람들은 1억까지만 대출이 가능함.

15억 초과는 전세 퇴거 자금도 대출이 안된다고 발표된 날이기 때문에 이 날이 기준일이 됨.

 

오피스텔과 빌라 등으로 시선을 돌린 사람도 많을텐데 이 경우 대출에 대한 규제는 없는지?

오피스텔은 현재 대출에서 주택에 포함이 되지 않고 상가의 개념임.

대출과 세금을 똑같이 보는 경우가 많긴 한데 다름.

따라서 모든 대출 규제에는 해당되지 않고, 오피스텔 갖고 있더라도 대출에서 2주택자가 아님.

예를 들어 5억짜리 오피스텔(방 여러개)을 사면 전과 동일하게 3억5000만원까지 됨. 즉 70%까지 가능

서울 투기 지역의 오피스텔도 지금까지는 대출 규제가 풀려있다.

우리가 아파트라고 알고 있는 주상복합 오피스텔도 15억이 넘는 경우가 있는데 이 경우도 70%까지 대출 가능

 

적격대출이라는 것은 선착순이라던데...? 

주택금융공사 상품인데, 금리 면에서 좀 혜택이 있음.

보금자리론이라는 상품과 적격대출을 거의 같다고 보는 경우가 많음.

차이점은.. 보금자리론은 소득기준이 까다로운 편임. 부부 소득 합산 7000만원이거나 6억 이상의 집에서는 받을 수 없음.

적격대출의 경우 9억원의 집까지 가능함.

금리의 경우 비슷하기 때문에 무주택자나 실수요자 고객들이 많이 찾는 상품임

그래서 많은 사람들이 신청을 하는데, 수요가 많아서 작년에도 3-4월에 마감이 되었음

은행들이 3월이 지나면 영업을 해야겠다고 느끼는 은행이 있어서 부수거래조건이라고 해서 은행들이 원하는 조건을 맞춰준다면 특약으로 적격대출보다 작년에 더 낮게 실행한 은행도 있었음

적격금리의 경우 현재 가장 낮은 금리 상품인데 2월 금리의 경우 2.55%이며 30년 고정금리임.

 

요즘은 주택담보대출 받으러 가더라도 기존에 신용대출이 좀 있거나 하면 까다롭게 관리하는 편.

DSR이라는 것인데, 이는 대출에서의 소득 지표가 되고 있음.

주택담보대출과 신용대출은 별개 개념이기 때문에 서로에게 영향을 주지는 않음

이 때 DSR이나 DTI를 통과해야 함.

집값을 얼마까지 대출받을 것인가(LTV), 본인의 소득을 통과할 수 있느냐(DTI)를 따져봐야 하는데 신용대출 1억을 받아도 DSR이나 DTI를 통과하면 대출 받는데 전혀 문제가 없음.